Txupetxako tramiteak arrapaladan doaz . Dagoeneko lezamar guztiek dira jakitun zeintzuk arrazoiak dagozen tartean...apirila baino lehen zenbait baldintza legal "bete" egin behar dute jabeek ...salmentagatik kobratu barik dagoen dirua judizialki arreklamatu ahal izateko promotoreei. Badakite momentuz ezin izango dutela etxerik eraiki ( promotoreek beraiek ez dutela egingo esan dute jadanik) baina antzerkiarekin segitzen dute.Gure partetik itxurikeri guzti honen aurrean gure alegazioa aurkeztu dugu lezamar guztien eskubideak errespeta daitezen...



AL EXCMO AYUNTAMIENTO DE LEZAMA

Proyecto de Actuación Urbanizadora
UE 2 Txupetxa

IÑAKI AZURMENDI IRIONDO, mayor de edad, con DNI 15353770, actuando como Secretario y en representación de la Asociación LEZAMA BIZIRIK KOORDINAKUNDEA, inscrita en el Registro de Asociaciones del Gobierno Vasco con el número AS/B/12678/2006 y domicilio en la calle Aretxalde 69 (CP 48196) de Lezama, a VI, EXPONE:

Que encontrándose en fase de exposición al público (BOB de 10 de Enero de 2011) el documento comprensivo del Proyecto de Actuación Urbanizadora de la Unidad de Ejecución 2 de Txupetxa (en adelante PAU) aprobado inicialmente por este Ayuntamiento mediante el presente escrito vengo a solicitar que no se apruebe definitivamente dicho Plan conforme las siguientes

ALEGACIONES

PREVIO.-Una vez analizado el documento presentado por la empresa ArkiGest titulado P.A.U. U.E.2 TXUPETXA y firmado por el arquitecto Iskander Atutxa la Asociación Lezama Bizirik quiere dejar constancia de su queja por la poca seriedad y la falta de rigor del mencionado documento, lo que no se compadece con la importancia que para el pueblo de Lezama tiene la actuación urbanística a la que se refiere.
Ya en su punto “1. Objeto del Proyecto” hace referencia a las NNSS del municipio de “Laukiz”. El punto “2.Emplazamiento y descripción del terreno” consta de cinco pequeños párrafos , en el primero de ellos nos informa de que Lezama se halla situado “entre Zamudio y Larrabetzu”. En el segundo que el area tiene una “forma bastante irregular” . En el tercero dice que la unidad esta limitada “al Norte por unos terrenos...y al Este por unas viviendas” y que es “ de forma irregular”. El cuarto párrafo , el más corto, dice que el terreno “ no tiene mucha pendiente”. Y el quinto , por fin , informa que la superficie del ámbito ha variado respecto a la que recogía el PEOU de Txupetxa que este programa desarrolla (¿?). El resto de los puntos mantienen la “profundidad” de los argumentos .

En todo el documento no hemos podido encontrar ninguna referencia a que toda la Unidad en cuestión se encuentra atravesada de Este a Oeste por el río Asua. Ni tampoco que para proceder a la actuación urbanística es necesario desviar su curso construyendo para ello un nuevo cauce en todo el recorrido de la Unidad, debiendo ser además estos trabajos prácticamente los primeros para poder ejecutar el resto de la urbanización.

En los planos incluso, en unos aparece el cauce actual y en otros el nuevo cauce con el río desviado, sin que ningún documento explique qué trámites y trabajos median entre una y otra realidad física.

Teniendo en cuenta que , como ya es de dominio público, la presencia e influencia del rio Asua ha sido y es el principal condicionante para cualquier actuación urbanizadora , ya que toda la unidad está afectada por las líneas de retorno (inundaciones) de los 10 y 100 años establecidas en el P.I.P.I en vigor, esta omisión hace totalmente inválido este documento, además del cúmulo de incorrecciones legales que detallamos en el desarrollo de las alegaciones

Entendemos pues , como “alegación previa”, que presentar este documento y de esta manera es una falta de respeto al pueblo de Lezama y sus vecinos y vecinas, y no podemos sino pedir su retirada.


PRIMERA.- LAS NORMAS SUBSIDIARIAS QUE EL PAU ALEGADO PRETENDE DESARROLLAR SE ENCUENTRAN ANULADAS POR SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DEL PAÍS VASCO DE FECHA 25 DE JUNIO DE 2009 (Recurso 2054/07).







Como conocen perfectamente los técnicos y autoridades que promueven este PAU alegado, y ya se hizo saber por esta misma Asociación en alegación al Plan Especial que se ha aprobado para fijar la correspondiente ordenación pormenorizada, la Unidad de Ejecución 2 Txupetxa ha sido definida en cuanto a su ordenación estructural en el expediente de revisión (1ª) de las Normas Subsidiarias de Lezama que fueron objeto de aprobación definitiva por Orden Foral 345/2007 de 25 de Octubre del Departamento de Transportes y Urbanismo de la Excma. Diputación Foral de Bizkaia la cual ha sido anulada por Sentencia del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco número 431/09 dictada con fecha 25 de Junio de 2009 en el Recurso 2054/07.

Dicha causa de invalidez es la de nulidad radical del artículo 62.2 de la Ley 30/1992 de 26 de Noviembre (ver Fundamento de Derecho Noveno de dicha Sentencia) por haberse infringido el procedimiento de evaluación conjunta de impacto ambiental aplicable a dicho expediente de revisión de las NNSS.

Igualmente en dicha Sentencia se señaló como motivo de invalidez del nuevo planeamiento el que el Estudio Hidráulico de la ingeniería IZARVI, que sirve de base al mismo, no fue tramitado en la fase legalmente procedente sino que se incorporó al expediente en Julio de 2007 cuando el expediente estaba ya sólo pendiente de la COTPV. Además el autor del dicho Informe señaló en su comparecencia judicial habida en el Recurso 1599/08 seguido ante el TSJPV que el mismo ni había tenido en cuenta los nuevos desarrollos urbanísticos (unos 600.000 m2 de nuevo suelo industrial y unos 50.000 m2 de nuevos suelos residenciales) ni modificaba las situaciones de inundabilidad contenidas en el PIPI y el PTS de Ordenación de Márgenes de los Ríos y Arroyos de la CAPV (Vertiente Cantábrica) aprobado por Decreto 415/1998 de 22 de Diciembre.

Entre dichas determinaciones se encuentra precisamente el que la UE2 a que se refiere este PAU se encuentra afectada por las líneas de retorno de los 10 y 100 años por lo que según los propios criterios de ordenación del suelo por su grado de inundabilidad a misma no podría urbanizarse.



La aprobación en estas circunstancias de un instrumento de ejecución en desarrollo de unas Normas Subsidiarias anuladas, sin perjuicio de otras consecuencias legales que pudieran generarse, supone una actuación contraria a un pronunciamiento judicial que por ello se encuentra igualmente afectada de causa de nulidad radical según señala el artículo 103.4 de la Ley 29/1998 de 13 de Julio.

Un mínimo criterio de prudencia obligaría a esperar a la firmeza de la Sentencia antedicha antes de continuar con la ejecución del planeamiento afectado y, si no se está haciendo así, se debe a los intereses económicos de la familia de la Alcaldesa de Lezama (Doña Clara Echeandía y D. José Ignacio Echeandía, tía y padre respectivamente de la citada Alcaldesa de Lezama) que, conforme se refleja en la relación de propietarios de la Unidad (pg 16 de la Memoria del PAU), son titulares de una parte muy importante de los suelos de este ámbito (6.802,24 m2 del total de 7.847,38 m2 de la Unidad). Estos familiares tienen vendidos, en documento público, tales suelos a dos promotoras denominadas RESIDENCIAL ETXEONDOA SL y PROMOCIONES DUPROCONS SL por un importe total de 5.276.886,76 euros de los cuales quedan por pagar a los familiares de la Alcaldesa la suma 3.095.212,38 euros.

Conforme consta en dicho documento público (Auto otorgado ante el Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Bilbao con fecha 2 de Julio de 2009 que acompañamos como Anexo 1) si tales promotoras no recibieran los suelos de esta Unidad con el proyecto de reparcelación aprobado definitivamente antes del 29 de Abril de 2011 las mismas podrían resolver el contrato y reclamar de los familiares de la Alcaldesa la devolución de las sumas entregadas a cuenta quedando exentos de abonar por tanto la suma pendiente de 3.095.212.38 euros.







Esta, y no otras que se alegan, es la verdadera razón por la que este Ayuntamiento está impulsando de todo el planeamiento anulado el desarrollo de esta única Unidad de Ejecución con desvió de sus potestades administrativas y aun asumiendo que la urbanización y edificación de esta Unidad puede poner en grave riesgo la seguridad colectiva al permitir la transformación de la Unidad que se encuentra en zona inundable y que debería mantener su actual configuración (como así ha venido sucediendo durante años) para evitar el agravamiento de las inundaciones que padece nuestro municipio.

Así pues se sacrifica el interés general de Lezama por el interés particular y económico de la familia de la Alcaldesa de este Ayuntamiento.

Por otro lado la maniobra que está intentando este Ayuntamiento, que también se recoge en la página 4 del PAU alegado, conforme a la cual el planeamiento general anulado por la Sentencia de 25 de Junio de 2009 podría encontrar acomodo en la OF 854/2008 de 7 de Agosto por la que se publicó un Texto Refundido ha sido desarticulada por la Sentencia de 2 de Noviembre de 2010 del TSJPV en la que se ha señalado claramente (hasta el punto de que este Ayuntamiento está intentando recurrirla) que la confirmación por el TS de la Sentencia de 25 de Junio de 2009 llevará aparejada ineludiblemente la nulidad de la OF 854/2008 y del TR.

Por tanto se hace advertencia expresa de ello a los efectos legales oportunos caso de que se apruebe definitivamente el PAU alegado.

SEGUNDA.- EXISTENCIA DE CAUSA DE ABSTENCIÓN EN EL EXPEDIENTE. FALTA DE OPORTUNIDAD DE LA ACTUACIÓN ALEGADA.




Si desarrollar unas Normas Subsidiarias anuladas judicialmente es un hecho jurídico muy grave, más lo es el que se pretenda comenzar a ejecutar el planeamiento anulado no mediante alguna actuación prioritaria para el interés general de los vecinos y vecinas de Lezama sino en particular por una Unidad de Ejecución de aprovechamiento privativo fundamentalmente residencial y a la que, además, se pretende rebajar su grado de inundabilidad previsto en la vigente ordenación territorial para posibilitar su urbanización y posterior edificación antes prohibidas.

Como ya se señaló en nuestra alegación al Plan Especial, y se refuerza con el documento que acompañamos como Anexo 1, esta Unidad pertenecía a familiares de la Alcaldesa de esta Ayuntamiento que han vendido sus propiedades a dos promotoras inmobiliarias, lo que justificaría, a fin de evitar la colusión entre intereses públicos y privados, la paralización inmediata de esta actuación.

En todo caso se hace advertencia de que la intervención de la Alcaldesa en este expediente, de la que da cuenta el anuncio publicado en el BOB en el que se afirma que D. Joseba Izagirre Ormaetxea actua por delegación expresa de la Alcaldía de 3 de Noviembre de 2010, infringe lo dispuesto en el artículo 28.2 de la Ley 30/1992 de 26 de Noviembre a los efectos de la existencia de causa de abstención en el expediente.

TERCERA.- EL PAU ALEGADO VULNERA LAS PREVISIONES TERRITORIALES SOBRE INUNDABILIDAD Y LAS PROPIAS PREVISIONES ESTRUCTURALES DE LAS NORMAS SUBSIDIARIAS PARA LA UNIDAD DE EJECUCION UE-2 TXUPETXA. IGUALMENTE EL PAU ALEGADO NO ESTABLECE LAS DETERMINACIONES LEGALMENTE EXIGIBLES PARA EL SUELO URBANO NO CONSOLIDADO.

Como ya señalamos en nuestra alegación al Plan Especial, ni éste ni menos aún un PAU pueden modificar la ordenación estructural acordada en el planeamiento general.


El propio artículo 152.2 de la Ley del Suelo y Urbanismo del Parlamento Vasco de 30 de Junio de 2006 (en adelante LSU) dice que “Los programas de actuación urbanizadora en ningún caso podrán alterar la ordenación estructural ni la ordenación pormenorizada determinadas por el planeamiento correspondiente”

Pues bien este artículo se infringe en el presente caso, por cuanto el PAU no respeta las siguientes previsiones contenidas en la ordenación estructural y pormenorizada de la Unidad.

a) En primer lugar el PAU no respeta las condiciones de inundabilidad establecidas por la COTPV, en base al insuficiente Estudio de Izarvi, para el desarrollo de la Unidad. Como ya hemos señalado las circunstancias en las que se rebajó la inundabilidad de diversas Unidades previstas en las nuevas NNSS (1ª Revisión) influyeron en su anulación judicial como se recoge en el último párrafo del Fundamento de Derecho Noveno de la Sentencia de 25 de Junio de 2009.

Pero incluso aunque este Ayuntamiento pretenda desconocer este extremo lo que no puede es hacer tablas rasa de las condiciones que se impusieron en el Informe de la Dirección de Aguas de 24 de Julio de 2007 que forma parte del Informe de la COTPV de 26 de Julio de 2007 emitido en relación con el expediente de la 1ª revisión de NNSS.

Estas condiciones se imponían ante la pretensión y la necesidad, como explicamos en la alegación “previa” , de desviar el río Asua constuyendo un nuevo cauce prácticamente en todo el recorrido por el que atraviesa la unidad de Txupetxa y ésta pretensión es una infracción manifiesta sobre toda la normativa territorial y medioambiental. Para permitir este desvío a pesar de ser una actuación no permitida salvo causas excepcionales y justificadas se planteaba como “compensación” que la propiedad de la Unidad en cuestión corriese con los gastos de una mejora en el cauce en los suelos colindantes con la unidad .
Por estos suelos que lindan con la unidad por el Oeste, y se encuentran tras el edificio del Ayuntamiento, el rio Asua se encuentra soterrado en unos 150 metros. La condición consistía en descubrir esos 150 m de cauce y renaturalizar las riberas. Y el argumento para permitir un nuevo desvío del cauce en la Unidad de Txupetxa consistía en que con el descubrimiento del cauce en los suelos colindantes a cuenta de los propietarios de Txupetxa “el conjunto” presentaría una situación medioambiental global mejor que la actual.

Estas condiciones no se garantizan en el PAU alegado, que ninguna referencia hace a las mismas ni establece la obligación de incluir en las obras de urbanización las relativas al desvío y acondicionamiento del cauce, por lo que el mismo atenta contra las directrices de protección del medio ambiente, conservación de la naturaleza, etc… (entre las que cabe incluir las relativas a protección contra inundaciones), que el artículo 53.1 e) de la Ley 2/2006 de 30 de Junio define como propias de la ordenación estructural y que, como la normativa territorial en esta materia de inundabilidad, son inderogables por un Plan Especial ( en el Plan especial a petición del Ayuntamiento ( ¡!) la Dirección de Aguas liberaba a los propietarios de la condición de descubrir la parte enterrada del río en los suelos colindantes ajenos a la UE2).

Por otro lado debe recordarse la trascendencia que en esta Unidad tiene la componente hidráulica dado el entorno de la Unidad que pasamos a recordar conforme se recoge en los Informes de la Dirección de Aguas relativos a este ámbito.



Por tanto parece una absoluta temeridad permitir la urbanización de la Unidad sin abordar las exigencias que para la protección colectiva y la seguridad pública requiere la normativa contra las inundaciones. Por ello recabamos la paralización y no aprobación de este PAU.

b) En segundo lugar el PAU vulnera claramente lo dispuesto en el artículo 154.1 (contenido jurídico-urbanístico) de la LSU que obliga a que el PAU contenga: “propuesta de localización de los terrenos que deban ser objeto de cesión gratuita al Ayuntamiento, libres de gastos de urbanización y de cualquier otra carga en concepto de participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la ordenación conforme a lo dispuesto en esta ley”

Y si en el PAU alegado no se contemplan estas determinaciones es como consecuencia de una infracción anterior, que se arrastra del Plan Especial aprobado por este Ayuntamiento y la DF de Bizkaia, como es que en la ordenación pormenorizada de la Unidad no se ha señalado, como exige el artículo 56.1 b) de la LSU, si el suelo de la Unidad se encuentra en la situación de consolidación o de no consolidación. Obviamente al no encontrase la Unidad edificada en sus 2/3 partes y precisar de unos gastos de urbanización de 1.052.942,41 euros (como se dice en la página 21 de la Memoria del PAU, lo que nos da un coste de repercusión de la urbanización de 134,18 euros/m2) el suelo urbano de la unidad debe considerarse en la situación de no consolidado como por otra parte se dice literalmente en las fichas de las edificaciones preexistentes que aparecen en las páginas 22 y 23 de la Memoria. Pues bien al tratarse de un suelo urbano no consolidado los propietarios están obligados (como dice el artículo 25.2 de la LSU) a “levantar las siguientes cargas a efectos de la participación a que se refiere el apartado anterior:


a. Cesión gratuita al ayuntamiento de todo el suelo y los derechos destinados a viales, parques y jardines públicos, zonas públicas deportivas, de recreo y de expansión, instalaciones públicas culturales y docentes, dotación residencial protegida, en su caso, y de los precisos para la instalación de las demás dotaciones y los servicios públicos previstos por el planeamiento, así como de todo el suelo preciso para la ejecución de los elementos de la red de sistemas generales adscritos a la actuación a efectos de su obtención o ejecución.
b. Cesión gratuita al ayuntamiento del suelo o, en su caso, la cantidad económica correspondiente a la participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la acción urbanística, según lo dispuesto en el artículo 27 (hoy en día el 15% de la edificabilidad urbanística media, libre de cargas de urbanización, en los términos establecidos en el artículo 35 de la LSU).
c. Costeamiento de todas las cargas de urbanización y, en su caso, ejecución en plazo de las obras de urbanización del ámbito de actuación, de las infraestructuras y servicios interiores y de conexión y refuerzo, y ampliación de las existentes que, aun siendo exteriores, se adscriban a dicha actuación por resultar necesarias para la misma, y ello aunque tengan el carácter de sistema general por servir a ámbitos más amplios que el de aquélla.
Pues bien ni el Plan Especial ni el PAU pueden eximir a los propietarios de estas cargas fijadas por la LSU para el suelo urbano no consolidado como es el de esta Unidad. Por consiguiente el PAU debe cuantificar e identificar los terrenos de cesión con cargo a los propietarios y cuantificar el 15% de cesión al Ayuntamiento (según la página 15 de la Memoria la edificabilidad total de la Unidad son 6026 m2) e identificar la parcela donde se materializa dicho aprovechamiento.
Sin embargo en el PAU que alegamos ni se define el suelo como urbano no consolidado ni se establecen las antedichas cargas como es legalmente preceptivo. De hecho se insiste en eximir de algunas cargas de urbanización, como viene recordando el Asesor jurídico municipal, a los propietarios como es el coste de redacción del Plan Especial y de este PAU (cifrado en 20.000 euros). Esto es muy grave cuando varios de ellos están ligados familiarmente a la Alcaldesa de este municipio.

Por todo ello este PAU no debe aprobarse definitivamente so pena de que los propietarios queden eximidos, en perjuicio de la comunidad, de sus obligaciones de cesión. Recordamos a estos efectos que por establecerse el sistema de cooperación este modelo no puede alterarse dado que el Ayuntamiento (artículo 173.1 LSU) debe repercutir todos los gastos de urbanización que impulse en los propietarios.


c) Finalmente entendemos que este PAU, como el Plan Especial que le da cobertura, insiste en rebajar los espacios públicos establecidos en el planeamiento general que dice desarrollar aumentando, en cambio, los suelos susceptibles de apropiación privada. Así los 1.764,35 m2 de sistema local de espacios libres establecidos para esta Unidad en las NNSS se rebajan hasta 1.665,81m2 y los espacios destinados a vialidades públicas pasan de los 2.257,63 m2 establecidos en las NNSS a 2.095,79m2. Todo ello para dotar de más terrenos privados colindantes a las viviendas que se pretenden ejecutar. A nuestro entender estas previsiones vulneran las NNSS. Al igual que incrementar la superficie de la Unidad de los 7.692,10 m2 fijados en el Plan Especial a los 7.847,38 m2 señalados en la página 6 de la Memoria del PAU.








CUARTA.- INSUFICIENCIA DEL ESTUDIO ECONÓMICO-FINANCIERO DEL PAU.

Por último queremos hacer una referencia a la insuficiencia del estudio económico financiero contenido en el PAU (apartado 5 a la página 21).

Un estudio económico-financiero no debe recoger únicamente el coste de producción de la urbanización que, como se ha dicho, además es insuficiente por no recoger el coste de las obras de desvío del cauce y resto de obras requeridas en el actual dominio hidráulico, sino especialmente el de generación de la edificación y, obviamente, los beneficios esperados para la misma. Y es que sólo la viabilidad de la venta de las viviendas y otros usos lucrativos hace posible económicamente el proceso de urbanización y producción de la edificación.

En el presente caso ningún cálculo se acompaña que acredite que en las actuales circunstancias de crisis económica, que especialmente afectan al sector inmobiliario, esta Unidad es viable económicamente. Por el contrario consta al Ayuntamiento cómo en la fase de alegaciones al Plan Especial las dos promotoras a las que los familiares de la Alcaldesa han vendido casi el 87% del suelo de la Unidad presentaron alegaciones señalando que no iban a producir las viviendas previstas para esta Unidad.

Ello hace inviable económicamente la misma y es lo que explica la insuficiencia del estudio económico financiero contenido en el PAU que debe por ello no aprobarse.

Por todo ello,








SOLICITO AL AYUNTAMIENTO: que tenga por hechas estas alegaciones, con los documentos acompañados, y, a su vista, acuerde denegar la aprobación definitiva del llamado documento comprensivo del Proyecto de Actuación Urbanizadora de la Unidad de Ejecución 2 de Txupetxa aprobado inicialmente por este Ayuntamiento en los términos y por las causas señaladas en este escrito.
Por ser Justicia que pido en Lezama a 31 de Enero de 2011.


Lezama Bizirik Auzo Elkartea
Asociación Vecinal Lezama Bizirik.

El secretario
Idazkaria Iñaki Azurmendi